前 8 月房地产投资增速年内最低 房企融资持续承压

国家统计局 9 月 16 日发布数据显示，2019 年 1～8 月全国房地产开发投资 84589 亿元，增速回落 0.1 个百分点至 10.5%，为年内最低。8 月份房地产开发景气指为 100.94，环比提高 0.04 点。此外，多项数据显示，土地市场持续降温、房屋竣工面积连续 20 个月下调、房企融资也持续承压。

不同地区间房地产开发投资增速出现分化，前 8 个月，东部地区与东北地区房地产开发投资分别增长 8.8% 和 9.7%，增速回落 0.4 和 1.3 个百分点；中部及西部地区分别增长 9.8% 和 16.0%，增速加快 0.3 和 0.9 个百分点。

58 安居客房产研究院首席分析师张波指出：" 当前融资从紧不变，行业降温持续。目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化，但在房企融资从紧不变的压力之下，投资降温的分化也在持续。东部和东北部的投资降温明显，也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。"

土地市场持续降温

1～8 月，全国房地产开发企业土地购置面积 12236 万平方米，同比下降 25.6%，降幅比 1～7 月收窄 3.8 个百分点；土地成交价款 6374 亿元，下降 22.0%，降幅收窄 5.6 个百分点。

" 当前对于稳地价的管控非常严厉，近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。但当前跌幅是在收窄的，后续若销售市场转好，那么土地市场也会重新有反弹的可能。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

张波则认为，降幅收窄不代表房企拿地态度已发生转变。" 相反 8 月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声，预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化，全年土地成交面积比去年降三成是大趋势。"

中原地产研究中心统计数据显示：在 2019 年第二季度房企纷纷拿地后，7 月资金收紧趋势开始出现。8 月，房企拿地明显减少，合计拿地最高的万科 150 亿元、保利 92 亿元、金茂 68 亿元。拿地金额超过 50 亿元的只有 8 家。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先从拿地企业构成看，民企少、国企多，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。其次看土地成交情况，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率 7～8 月出现了下调现象；从企业层面看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是 2016 年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少，中型房企成为抢地的主流企业，整体土地市场降温出现的可能性非常大。

" 金九银十 " 或成色不足

土地市场降温反映出房企融资压力的持续加大。今年 8 月，调控政策密集出台，与之前政策相比，对房地产金融政策的收紧和整顿市场乱象成为调控的主要特征。

8 月 9 日，银保监会发文，对 32 个城市开展银行房地产业务专项检查，检查重点针对房企的土地储备贷款、开发贷款，以及个人房贷、住房租赁贷款；8 月 30 日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

张波指出，从房企融资的大背景来看，针对房企强化严监管的态势 8 月保持不变，无论是信托、海外债，还是 ABS、开发贷，都保持从严态势。

数据显示，1～8 月，房地产开发企业到位资金 113724 亿元，同比增长 6.6%，增速回落 0.4 个百分点。

值得注意的是，前 8 个月房企利用外资 81 亿元，同比增长 129.3%。严跃进指出：" 降准的效应会陆续释放，尤其是考虑到包括欧洲量化宽松的政策、股票市场或有反弹等因素，未来房企的金融和资金面或依然有宽松的可能。"

今年 1～8 月，房屋新开工面积 145133 万平方米，增长 8.9%，增速回落 0.6 个百分点。其中，住宅新开工面积 107053 万平方米，增长 8.9%；房屋竣工数据同比下跌 10.0%，其中住宅竣工面积同比下跌 9.6%。

严跃进坦言，这已经是连续 20 个月房屋竣工面积同比下跌的现象。

销售方面，张大伟预测：" 今年很可能没有‘金九银十’。"

他解释说，"2017 年以来，大部分热点城市已全面限价，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多看限价政策的严格与否；另一方面，由于国庆庆祝活动等因素，部分热点项目的开盘可能延迟错峰，也使得市场热度降低。此外，热点城市再次进入‘卖不完时代’，除了深圳（楼盘）相对活跃外，包括北京（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、温州（楼盘）、福州（楼盘）等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。"

统计数据也反映了市场明显降温：前 8 个月商品房销售面积 101849 万平方米，同比下降 0.6%，这一数据已连续 7 个月负增长。

" 多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。" 张大伟预测。

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