维持强烈推荐评级，目标价格7.31港元。我们近期同奥园健康的管理层进行了沟通，进一步了解其近期收购上海市奉贤区的地块以及同日医学馆（9792.T）达成战略合作的背景及逻辑。我们认为公司基本面仍然稳固，并且以上两个动作可能有益于公司发展商业管理业务及社区养老的增值服务。相比之前，新预测2019年归母净利润降低了2.9%，2020年维持不变。同时，我们的估值模型给与公司7.31港元每股估值，相当于31.0x 2019年PE和18.7x2020年PE。
购买上海地块为公司配合中国奥园拓展商业管理业务的尝试。2019年12月，奥园健康公布以人民币8,200万元购买上海市奉贤区一幅地块的土地使用权。同时，公司已经与中国奥园集团达成合作意向，中国奥园集团不仅将承担土地款的70-75%（即5740万元-6150万元），还将承担后续的建设成本、设施设备安装成本等。而奥园健康将负责该项目的物业管理、招商引资及大健康产业运营服务等轻资产服务。在2020年，公司即将开始提供前期服务，并获取前期服务收入。未来项目建成后，公司还将持续获取物业管理服务收入、及运营管理等收入。届时将有效提升公司商业管理板块的收益。
与日本最大的养老服务机构日医学馆达成战略合作，布局发力社区养老服务。与日本最大的养老服务机构日医学馆达成战略合作，布局发力社区养老服务。2020年1月3日，公司公布了与世界知名的日本养老护理和医疗界领先企业——日医学馆（9792.T）旗下的日医（北京）居家养老服务有限公司签署战略合作协议。我们认为这是奥园健康落地社区养老的新尝试。
强强联手，共同开拓社区养老市场。日医（北京）居家养老服务有限公司成立于2013年，系日本株式会社日医学馆在北京设立的日医总部。日本株式会社日医学馆自创业以来约50年间，在日本国内拓展了介护、健康护理、教育、保育和医疗相关等多领域、多样化的服务，是一家综合生活服务支援企业。日医学馆是日本最大的养老服务上市公司，其市值、营业收入和净利润等都在养老服务上市企业中排名第一。日医学馆自2018年起开始拓展在华业务，在北京、天津和大连运营4家养老机构。此次与奥园健康的合作，将以奥园健康在粤港澳大湾区的两家中医馆为切入点，设置30-50个床位，探索合作模式。日本在养老行业处于世界领先水平，同日医学馆合作体现了奥园健康在健康增值服务领域的高度和决心；对于日医学馆来说，本次合作也是其第一次进入中国南方市场，故本次战略合作对双方都有重要意义。
风险提示：公司仍较多依赖母公司中国奥园，或涉及关联性交易。
（分析师：徐婵娟，李蒙）
文章来源:克而瑞证券
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